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지난달 강남권 중개소를 지나가다 "급매" 안내문이 붙은 걸 보고 뭔가 심상치 않다는 느낌을 받았습니다. 2026년 5월 9일을 기점으로 4년 넘게 유지되던 다주택자 양도세 중과 유예가 끝났고, 여기에 더해 하반기부터는 보유세까지 손질될 조짐이 보이고 있습니다. 팔자니 양도세가 무섭고, 버티자니 보유세가 무서운 이중 압박 상황, 지금부터 구체적으로 짚어보겠습니다.
다주택자 양도세 중과유예 종료 시점
2022년 5월부터 이어져 온 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일 자로 종료됐습니다. 정부는 그해 2월 12일, 유예를 추가로 연장하지 않고 예정된 일몰 기한대로 종료하겠다고 공식 발표했습니다. 이에 따라 관련 소득세법 시행령과 부동산거래신고법 시행령 개정안이 2월 13일 입법예고를 거쳐 시행에 들어갔습니다. 결과적으로 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 조정대상지역 내 다주택자에게 중과세율이 다시 적용되고 있습니다. 여기서 중과세율이란 기본세율(6~45%)에 추가로 세율을 얹어 부과하는 방식으로, 2주택자는 20% 포인트, 3주택 이상 보유자는 30% 포인트가 가산됩니다. 게다가 중과 대상이 되면 장기보유특별공제(장특공제)까지 배제됩니다. 장특공제란 부동산을 오래 보유할수록 양도차익 일부를 깎아주는 제도인데, 이게 사라지면 세율과 과세표준이 동시에 불리해지는 구조가 됩니다.
제가 직접 세무 상담 자료를 뒤져보며 확인한 바로는, 양도 시점 판단이 생각보다 까다롭습니다. 계약일이 아니라 잔금 지급일과 소유권 이전 등기일 중 더 빠른 날을 기준으로 하기 때문에, 계약은 5월 9일 이전에 했더라도 매수자의 대출 실행이 지연돼 잔금이 하루만 밀려도 중과 대상이 될 수 있습니다. 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 단순히 계약서에 도장 찍는 날짜만 신경 쓰면 되는 줄 알았는데, 실제로는 자금 흐름까지 역산해서 관리해야 하는 문제였습니다.
다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐고, 5월 10일 이후 양도분부터 2주택자 +20% p·3 주택 이상 +30%p 중과세율이 부활하며 장기보유특별공제도 배제됩니다. 판단 기준은 계약일이 아닌 잔금 지급일·등기일 중 빠른 날이므로 자금 일정 관리가 핵심입니다.
일반세율과 중과세율 세부담 비교
동일한 주택이라도 양도 시점이 하루만 달라져도 세액 차이가 수천만 원에서 많게는 억 단위까지 벌어질 수 있습니다. 15년 이상 보유한 주택을 기준으로 일반세율과 중과세율이 적용될 때의 구조적 차이를 표로 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 일반세율(유예기간) | 중과세율(2026.5.10 이후) |
|---|---|---|
| 기본세율 | 6~45% | 6~45% + 가산세율 |
| 2주택자 가산 | 없음 | +20%포인트 |
| 3주택 이상 가산 | 없음 | +30%포인트 |
| 장기보유특별공제 | 최대 30% 적용 | 전면 배제 |
다만 토지거래허가구역 내 주택을 무주택자에게 매도하는 경우에는 실거주 의무와 주택담보대출 전입신고 의무를 최장 6개월 또는 임대차계약 종료일로부터 1개월 중 늦은 시점까지 유예해 주는 보완 조치도 함께 마련됐습니다. 이런 예외 규정까지 챙기지 않으면 절세 기회를 놓칠 수 있다는 점, 현업에서 자산 관리를 지켜본 입장에서 특히 강조하고 싶은 부분입니다.
같은 주택도 양도 시점에 따라 장기보유특별공제 적용 여부가 갈려 세액 차이가 수천만 원에서 억 단위까지 벌어질 수 있습니다. 다만 토지거래허가구역 내 무주택자 매도 시에는 실거주·전입신고 의무 유예라는 보완 장치가 있으니 함께 챙겨야 합니다.
보유세개편 핵심 공정시장가액비율
양도세만큼이나 시장이 주목하는 것이 바로 보유세개편입니다. 그 핵심에는 공정시장가액비율이 있습니다. 공정시장가액비율이란 공시가격에 곱해서 실제 과세표준(세금을 매기는 기준 금액)을 산정하는 비율을 말합니다. 즉 같은 공시가격이라도 이 비율이 오르면 세금이 자동으로 늘어나는 구조입니다. 현재 주택분 종합부동산세 공정시장가액비율은 60% 수준인데, 이는 이명박 정부 시절 도입 당시 80%였던 것이 문재인 정부에서 최고 95%까지 올랐다가, 윤석열 정부 들어 세부담 완화 명목으로 법정 하한선인 60%까지 낮춰진 결과입니다. 최근 정부와 여당은 이 비율을 다시 80% 선까지 끌어올리는 방안을 유력하게 검토하고 있습니다(출처: 조선일보 보도 인용, 더퍼블릭).
국회 국토교통위원회가 국회예산정책처에 의뢰한 분석에 따르면, 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%로 올릴 경우 2026년 주택분 보유세 총액이 10조 원을 넘어설 것으로 추산됩니다. 종부세만 놓고 보면 60% 적용 시 1조 4763억 원이지만, 80% 적용 시 2조 8425억 원, 95% 적용 시에는 3조 5494억 원까지 늘어난다는 계산입니다(출처: 헤럴드경제, 국회예산정책처 자료). 1인당 평균으로 환산하면 종부세 부담이 324만 원에서 624만 원으로 약 1.9배 뛰는 셈입니다. 이 비율은 국회의 법률 개정 없이 시행령 개정만으로 조정 가능하기 때문에, 정부 입장에서는 정치적 부담이 상대적으로 적은 카드로 꼽히고 있습니다.
보유세개편의 핵심 카드는 공정시장가액비율 인상입니다. 현행 60%를 80%로 올리면 2026년 주택분 보유세가 10조 원을 넘고, 1인당 종부세 평균 부담도 약 1.9배 늘어날 전망입니다. 시행령 개정만으로 가능해 현실화 가능성이 높습니다.
공시가격 현실화율과 종부세 전망
보유세를 좌우하는 또 다른 축은 공시가격 현실화율입니다. 현실화율이란 실제 시세 대비 공시가격이 반영된 비율을 뜻하며, 이 수치가 높아질수록 같은 집값이라도 공시가격이 시세에 가깝게 산정돼 세부담이 커집니다. 국토교통부에 따르면 2026년 공동주택 공시가격은 전년 대비 9.16% 상승했고, 현실화율은 2023년 이후 4년 연속 69%로 동결된 상태입니다(출처: 국토교통부, 뉴시스). 서울 강남권처럼 집값 상승 폭이 큰 지역은 공시가격만 18% 이상 오른 곳도 있어, 현실화율 조정 없이도 보유세 부담이 이미 커지고 있는 상황입니다.
여기에 종합부동산세는 세부담 상한이 전년 대비 150%로 정해져 있습니다. 쉽게 풀면, 아무리 과세표준이 급등해도 전년도 납부액의 최대 1.5배까지만 부과된다는 안전장치인데, 재산세의 상한선(전년 대비 105~130%)보다 훨씬 여유가 커서 고가주택 보유자에게는 여전히 큰 폭의 인상 여지가 남아 있습니다. 서울시립대 국제도시과학대학원이 진행한 시뮬레이션에서는, 장특공제를 폐지하고 종부세·재산세 납부분을 양도세 계산에 반영한다고 가정했을 때 20억 원대 1주택자의 양도세 실효세율이 13.9%에서 20.6%까지 상승하는 결과가 나왔습니다(출처: 서울시립대 국제도시과학대학원 시뮬레이션, 뉴스핌 보도).
공시가격 현실화율은 4년째 69%로 동결됐지만 시세 상승만으로도 보유세는 계속 늘고 있습니다. 종부세 세부담 상한은 전년 대비 150%로 재산세보다 여유가 커서, 고가주택일수록 인상 폭이 크게 체감될 수 있습니다.
다주택자 절세 전략과 매도 타이밍
제 경험상 이건 좀 다릅니다. 예전에는 "버티면 이긴다"는 말이 부동산 시장의 정설처럼 통했지만, 지금처럼 양도세 중과와 보유세 인상이 동시에 진행되는 국면에서는 단순 보유 전략 자체가 비용으로 작용할 수 있습니다. 실제로 자산 컨설팅 현장을 지켜보면, 매도세와 보유세를 한 번에 놓고 계산기를 두드리는 사람과 감으로 판단하는 사람의 결과가 확연히 갈립니다.
첫째, 분할 양도를 고려할 만합니다. 양도소득세는 누진세율 구조라서 여러 채를 같은 과세연도에 한꺼번에 팔면 양도차익이 몰려 높은 구간의 세율이 적용됩니다. 반대로 과세연도를 나눠 순차적으로 매도하면 적용 세율 자체를 낮출 수 있습니다. 둘째, 부담부 증여도 검토할 만한 방법입니다. 자녀에게 대출이 낀 주택을 증여하면 양도소득세와 증여세 부담을 일부 분산시킬 수 있습니다. 셋째, 실거주 요건입니다. 앞으로의 세제 개편 방향은 "몇 채를 보유했느냐"보다 "실제로 거주하느냐"에 무게가 실리고 있어, 비거주 주택을 다수 보유한 경우일수록 세제 혜택 축소의 직격탄을 맞을 가능성이 큽니다.
제가 직접 써봤는데 가장 효과적이었던 접근은, 국세청 홈택스 모의계산과 부동산공시가격 알리미를 함께 열어놓고 양도 시나리오별 세액을 실제 숫자로 비교해보는 방식이었습니다. 감으로 "지금 팔면 손해"라고 판단하는 것과, 실제 공시가격과 공정시장가액비율 변수를 넣어 계산해 본 결과는 꽤 차이가 났습니다. 다주택자라면 지금은 방향을 정하기보다, 본인의 보유 주택 수·조정대상지역 여부·취득 시점·양도차익·거주 여부까지 모두 숫자로 환산해 판단해야 하는 시기라고 봅니다.
양도세 중과와 보유세 인상이 겹치는 지금은 단순 버티기 전략의 비용이 커졌습니다. 분할 양도, 부담부 증여, 실거주 요건 점검을 병행하고, 홈택스 모의계산 등으로 실제 숫자를 뽑아본 뒤 판단하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 유예 종료 전에 계약만 하면 중과를 피할 수 있나요?
A. 계약일만으로는 부족합니다. 잔금 지급일과 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단하기 때문에, 잔금이 늦어지면 계약을 미리 했어도 중과 대상이 될 수 있습니다.
Q2. 다주택자라면 보유한 모든 주택에 중과세율이 적용되나요?
A. 조정대상지역 내 주택에 한해 중과세율이 적용됩니다. 비조정대상지역 주택은 원래부터 중과 대상이 아닙니다.
Q3. 공정시장가액비율이 오르면 무조건 집을 팔아야 하나요?
A. 반드시 그런 것은 아닙니다. 절세 전략이나 보유 구조 조정으로도 대응할 수 있으니, 본인의 상황에 맞는 시뮬레이션이 우선입니다.
Q4. 종부세 세부담 상한이 있다는데 무한정 오르지는 않나요?
A. 종합부동산세는 전년도 대비 최대 150%까지만 오를 수 있는 상한 규정이 있습니다. 다만 재산세보다 상한 폭이 커서 고가주택은 여전히 부담이 큽니다.
Q5. 보유세개편은 언제 확정되나요?
A. 2026년 7월 말 예정된 세제개편안 발표를 통해 구체적인 방향이 확정될 것으로 전망되며, 시행령 개정 사안은 국회 절차 없이도 비교적 빠르게 반영될 수 있습니다.
결론
다주택자 양도세 보유세개편은 이제 별개의 이슈가 아니라 하나의 세트로 움직이고 있습니다. 팔면 중과세율과 장특공제 배제로 손이 아프고, 버티면 공정시장가액비율 인상과 공시가격 상승으로 매년 보유세가 무거워지는 구조입니다. 지금 필요한 건 감이 아니라 계산입니다. 본인의 자산 구조를 숫자로 펼쳐놓고 매도와 보유 각각의 실질 비용을 비교해 본 뒤, 실거주 요건과 절세 수단을 함께 고려하는 것이 2026년 하반기를 준비하는 가장 현실적인 방법이라고 생각합니다.
① 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일로 종료, 5월 10일 이후 양도분부터 2주택자 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과세율이 부활하고 장기보유특별공제도 배제됩니다.
② 양도 시점은 계약일이 아닌 잔금청산일·등기접수일 중 빠른 날 기준입니다.
③ 보유세개편의 핵심은 공정시장가액비율 인상(현행 60% → 80% 검토)이며, 시행령 개정만으로 조정 가능해 실현 가능성이 높습니다.
④ 공시가격 현실화율 69% 동결 속에서도 시세 상승만으로 보유세 부담이 이미 커지는 추세입니다.
⑤ 절세를 위해서는 분할 양도, 부담부 증여, 실거주 요건 점검을 병행 검토할 필요가 있습니다.