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84점 만점 중 제 점수는 딱 61점이었습니다. 청약통장을 만든 지 20년이 넘었는데도 부양가족 수 하나 때문에 커트라인에 걸려본 적이 한두 번이 아니었어요.
청약가점제는 숫자 몇 개만 대입하면 끝나는 게 아니라 기준일, 무효 처리 조건까지 얽혀 있어서 잘못 계산하면 당첨이 취소되는 경우도 나옵니다. 오늘은 세 가지 항목을 어떻게 계산하고, 실제로 어디서 감점이 자주 나는지 제 경험을 섞어서 정리해 보겠습니다.
청약가점제 84점 만점 구성 항목
청약가점제란 민영주택 일반공급에서 동일 순위 지원자가 몰렸을 때 신청자의 조건을 점수로 환산해 당첨자를 가리는 제도입니다. 쉽게 말해 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간이라는 세 가지 조건을 점수로 바꿔서 높은 사람 순으로 뽑는 방식이에요.
주택공급에 관한 규칙 제28조에 근거해 무주택기간 최대 32점, 부양가족 수 최대 35점, 청약통장 가입기간 최대 17점을 더해 총 84점으로 산정됩니다(출처: 국토교통부 주택공급에 관한 규칙).
투기과열지구는 85㎡ 이하 물량의 대부분이 가점제로 배정되고, 나머지는 추첨제로 돌아갑니다. 제가 직접 써봤는데, 가점이 낮다고 무조건 불리한 건 아니고 추첨제 물량이 있는 평형을 노리는 것도 방법이었습니다.
무주택기간 계산법과 기준일 정리
무주택기간은 만 30세가 되는 날부터 계산이 시작됩니다. 다만 30세 이전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 기산되니 이 부분을 헷갈리시는 분들이 정말 많아요.
1년 미만은 2점, 이후 1년이 늘어날 때마다 2점씩 가산되어 15년 이상이면 만점인 32점을 받습니다. 30세 미만 미혼자는 애초에 산정 대상이 아니라서 0점으로 처리됩니다.
여기서 주의할 게 있습니다. 무주택기간은 분양권이나 입주권을 취득하는 순간 리셋됩니다. 2018년 12월 이후 취득한 분양권·입주권은 주택을 소유한 것으로 간주되기 때문인데, 25년 동안 투자를 해오면서 제 지인 중에도 분양권 매입 시점을 착각해서 무주택기간이 통째로 날아간 사례를 본 적이 있습니다.
반대로 오피스텔은 청약 시 주택으로 보지 않아 무주택 지위 유지가 가능하지만, 세법상으로는 별도 취급될 수 있어 종합적으로 따져야 합니다.
| 무주택기간 | 점수 |
|---|---|
| 1년 미만 | 2점 |
| 5~6년 | 12점 |
| 10~11년 | 22점 |
| 15년 이상 | 32점(만점) |
부양가족 수 가점 산정 방법
부양가족 점수는 배점이 가장 높은 항목입니다. 본인을 제외한 세대원 중 배우자, 직계존속(부모·조부모), 직계비속(자녀)이 대상이 되며 0명이어도 기본 5점이 주어집니다.
1명당 5점씩 늘어나 6명 이상이면 35점 만점입니다. 직계존속은 3년 이상 같은 등본에 올라 있어야 하고 무주택 상태여야 인정된다는 게 핵심입니다.
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 부모님을 등본에 올리기만 하면 되는 줄 알았는데, 실제로는 3년이라는 등재 기간 요건 때문에 청약 시점 직전에 부모님을 모셔도 점수에 반영되지 않는 경우가 많았어요. 제 주변 동료 중 한 명은 이 요건을 놓쳐서 예상했던 부양가족 점수보다 10점이나 낮게 나온 적도 있습니다.
| 부양가족 수 | 점수 |
|---|---|
| 0명 | 5점 |
| 2명(부부+자녀1) | 15점 |
| 4명 | 25점 |
| 6명 이상 | 35점(만점) |
청약통장 가입기간과 배우자 합산 점수
청약통장이란 주택청약종합저축을 말하는데, 가입 기간이 길수록 점수가 올라갑니다. 6개월 미만은 1점, 이후 6개월~1년 단위로 점수가 늘어 15년 이상이면 17점 만점입니다.
2024년부터 배우자의 청약통장 가입기간 50%를 최대 3점까지 합산할 수 있게 됐고, 이 제도가 2026년 들어 완전히 자리를 잡았습니다(출처: 한국부동산원 청약홈 공지사항). 배우자 통장을 30개월 넣었다면 절반인 15개월이 인정되어 3점을 추가로 받는 구조입니다.
제 경험상 이건 좀 다릅니다. 저는 사회 초년생 때부터 청약통장을 붓느라 20년 넘게 가입기간을 유지해서 이 항목만큼은 만점이었는데, 부부가 각자 통장을 오래 유지할수록 유리한 구조라서 신혼부부라면 지금 당장 두 사람 명의로 각각 통장을 만들어두는 게 낫습니다.
청약가점 계산기 활용과 커트라인 확인
직접 손으로 계산하기보다 한국부동산원이 운영하는 청약홈에서 제공하는 청약가점계산기를 쓰는 게 훨씬 정확합니다. 생년월일, 혼인 여부, 부양가족 수, 통장 가입일만 입력하면 자동으로 84점 만점 기준 점수가 나옵니다.
서울 인기 단지의 최근 평균 당첨 커트라인은 60점대 초중반 수준이라는 통계가 나와 있는데(출처: 부동산 시장 통계자료), 저는 25년간 시황을 지켜본 투자자 입장에서 이 커트라인이 정책 변화에 따라 매번 출렁였다는 걸 체감했습니다.
청약가점제 관련 Q&A
Q1. 미성년자 시절 청약통장 가입기간도 인정되나요?
A. 미성년자 시절 가입기간은 최대 2년까지만 인정됩니다.
Q2. 무주택기간 계산 중 오피스텔을 보유하면 감점되나요?
A. 오피스텔은 청약 시 주택으로 보지 않아 무주택 지위를 유지할 수 있습니다.
Q3. 배우자 통장 합산은 누구나 신청 가능한가요?
A. 혼인신고가 된 배우자라면 가입기간의 50%(최대 3점)를 합산할 수 있습니다.
Q4. 가점을 잘못 기재하면 어떤 불이익이 있나요?
A. 사실과 다르게 높게 기재해 당첨되면 계약 취소는 물론 최장 10년간 청약이 제한될 수 있습니다.
Q5. 가점이 낮으면 당첨 가능성이 아예 없나요?
A. 85㎡ 초과 물량이나 특별공급, 추첨제 물량을 노리면 가점이 낮아도 기회는 있습니다.
결론
청약가점제는 단순히 점수를 더하는 계산이 아니라 기준일, 등재 기간, 리셋 조건까지 함께 봐야 하는 제도입니다. 저처럼 오랜 기간 무주택을 유지하며 통장을 관리해 온 사람도 부양가족 요건 하나로 점수가 갈리는 걸 여러 번 겪었습니다. 청약을 준비 중이시라면 청약홈 계산기로 미리 점검하고, 등본 정리나 배우자 통장 가입 같은 세부 조건부터 챙기시길 권합니다.
① 청약가점제는 무주택기간(32점)+부양가족(35점)+통장가입기간(17점)=84점 만점
② 무주택기간은 만 30세(혼인신고일)부터 1년당 2점씩 가산
③ 부양가족은 0명 5점부터 1명당 5점씩, 직계존속은 3년 이상 등재 필수
④ 통장가입기간 15년 이상 17점 만점, 배우자 통장 50% 합산 시 최대 3점 추가
⑤ 청약홈 가점계산기로 사전 검증 후 커트라인과 비교해 전략 수립