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어제(7월 23일) 여의도 KBS 별관, 3시간 넘게 이어진 부동산정책 국민 대토론회가 끝났습니다. 저도 25년 넘게 주식 시장을 지켜보면서 부동산 정책이 발표될 때마다 시장이 어떻게 흔들리는지 몸으로 겪어온 사람으로서, 어제 나온 발언 하나하나가 그냥 넘길 얘기가 아니었습니다.
보유세, 잔금대출, 이주비대출까지 - 다음 달 발표될 종합대책의 뼈대가 이미 이 자리에서 다 나왔다고 봅니다.
🏦 잔금대출 총량규제, 실수요자는 예외 검토
이번 대토론회에서 가장 뜨거웠던 건 세금이 아니라 대출이었습니다. 온라인으로 접수된 국민 의견 중 절반 이상이 대출 관련 내용이었다고 하니, 체감 온도가 확실히 다르더군요.
대표적인 사례가 수원 매교역 팰루시드였습니다. 전체 2,178세대 규모의 이 단지는 올 하반기 입주를 앞두고 있는데, 가계대출 총량규제 여파로 은행별 대출 한도가 갑자기 소진되면서 잔금대출 자체가 막혀버렸습니다. 당초 은행권이 예상했던 한도가 3,000억 원 수준이었는데 실제로는 100억~200억 원 수준까지 줄었다는 보도까지 나왔을 정도입니다(출처: 쿠키뉴스).
현장에서 한 입주예정자가 이 문제를 직접 호소하자 이재명 대통령은 "이미 확정된 계약인데 사후에 정책이 변경되면 어떻게 하느냐는 지적에 일리가 있다"며 "그 경계에서 상처 입는 사람이 최소화될 수 있게 할 필요가 있다"고 답했습니다(출처: 헤럴드경제). 더 나아가 예외적으로 판단할 여지를 규정으로 만들고, 일종의 시민위원회를 도입해 개별 사례를 심사하는 방안까지 언급했습니다.
제가 직접 써봤는데, 이런 종류의 대출 규제는 서류상 총량규제(정부가 은행별로 대출해줄 수 있는 총액에 상한선을 두는 방식입니다)로만 보면 단순해 보이지만, 실제로는 은행 지점마다, 심지어 같은 은행이라도 지점 재량에 따라 승인 여부가 갈리는 경우가 많습니다.
제 경험상 이건 좀 다릅니다 - 정부가 "규제 안 한다"고 말해도, 은행이 금융당국 눈치를 보며 알아서 죄는 구조라서, 정책 발표 문구만 믿고 움직이면 낭패를 볼 수 있습니다. 실제로 KB국민은행이 전국 부동산 담보대출 총량을 스스로 제한했다는 보도가 나온 것도 같은 맥락이었죠.
💰 보유세 정상화, 3배 인상론과 초고가 기준 논쟁
세금 얘기에서는 대통령이 직접 숫자를 꺼냈습니다. "우리나라 보유세를 선진국 수준으로 정상화하려면 최소 세 배는 올려야 한다"고 말한 겁니다. 다만 "지금 세 배를 올리면 폭동 비슷한 상황이 벌어질 것"이라며 급격한 인상 대신 실거주 여부, 주택 가격, 보유 목적에 따라 부담을 달리하는 차등 과세를 검토하겠다고 밝혔습니다(출처: 이투데이).
여기서 보유세란 집을 갖고 있다는 이유만으로 매년 부과되는 세금으로, 우리나라에서는 종합부동산세와 재산세가 여기에 해당합니다. 매매할 때 한 번 내는 양도세·취득세와는 성격이 완전히 다릅니다.
초고가 주택 기준을 두고는 현장 전문가들 의견이 팽팽하게 갈렸습니다. 정세은 충남대 교수는 전국 평균 아파트 가격(5억 원)의 두 배인 10억 원 이상을 초고가로 보고 초과분에 실효세율 1% 수준의 누진 과세를 하자고 제안했고, 다른 전문가들 사이에서는 30억~50억 원까지 다양한 안이 나왔습니다(출처: 아주경제). 강성훈 한양대 교수는 주택 수가 아니라 보유 주택의 합산 가액을 기준으로 세율을 적용하자는 안도 내놨습니다.
25년 동안 주식과 부동산을 같이 지켜본 입장에서 이건 좀 인상적이었습니다. 개수 기준에서 가액 기준으로 넘어가면, 10억짜리 세 채와 30억짜리 한 채를 갖고 있는 사람이 똑같이 세금을 낸다는 뜻인데, 형평성 논리로는 맞는 방향이라고 봅니다. 다만 기준선을 어디에 긋느냐에 따라 서울 중대형 아파트 보유자 상당수가 갑자기 '초고가' 딱지를 받을 수 있다는 게 함정입니다.
| 구분 | 실거주 1주택 | 비거주 1주택 | 다주택자 |
|---|---|---|---|
| 보유세 방향 | 고가 아니면 완화 유지 | 증세 가능성 높음 | 증세 확실시 |
| 대출 규제 | 예외 검토 대상 | 규제 강화 | 사실상 원천 차단 |
🏗️ 이주비대출과 정비사업, 규제 완화 신호
재건축·재개발 조합원들이 이사를 나가는 동안 필요한 이주비대출 문제도 뜨거웠습니다. 이주비대출이란 정비사업으로 기존 집을 철거하기 전, 조합원이 임시 거처를 마련할 수 있도록 은행이 담보 없이(또는 조합 보증으로) 빌려주는 대출을 말합니다.
일부 전문가는 "재건축·재개발 조합원은 이미 자산가인데 굳이 지원할 필요가 있느냐"는 지적을 내놨지만, 현장에서는 사업 진도 자체가 이주비대출 없이는 멈춰버린다는 반박이 계속 나왔습니다. 정부는 실수요자 잔금대출과 함께 이주비대출도 완화하는 쪽으로 방향을 잡은 것으로 보입니다(출처: 파이낸셜뉴스).
제가 30년 가까이 제조업 현장에서 설비 투자 품의를 넣어본 경험으로 비유하자면, 이주비대출을 막는 건 공장 라인 교체 공사 도중에 갑자기 예산을 끊어버리는 것과 비슷합니다. 이미 벌여놓은 공사는 끝까지 밀어줘야 전체 비용이 오히려 줄어드는데, 중간에 자금을 끊으면 지연 비용만 눈덩이처럼 불어납니다. 정비사업도 마찬가지라, 이주비대출 완화 쪽에 무게가 실리는 건 합리적인 판단이라고 봅니다.
📉 전세대출 축소, 월세 전환은 불가피
이재명 대통령은 이날 전세대출이 집값 상승의 숨은 원인이라고 콕 집어 말했습니다. "전세가 너무 쉬워지면 결국 집값이 다 오른다"며 "원래 집값의 60~70%가 전셋값이고 전세보증금의 70~80% 정도만 보증·대출했어야 하는데, 집값만큼을 모두 해주면서 급기야 집값의 100%까지 전세를 얻는 상황까지 갔고 그 과정에서 전세 사기가 생겨났다"고 지적했습니다(출처: 아시아경제).
여기서 전세보증비율이란 세입자가 전세금을 떼이지 않도록 정부·공기업이 대신 갚아주겠다고 보증해주는 비율을 말합니다. 이 비율이 낮아지면 은행도 전세대출을 그만큼 덜 내주게 됩니다.
실제 정책 방향은 전세대출 공급 규모와 보증비율을 전반적으로 낮추되, 청년·신혼부부·생애최초 임차인은 선별 지원하는 쪽으로 잡혔습니다(출처: 아주경제). 솔직히 이건 예상 밖이었습니다 - 서민 지원책이었던 전세대출이 오히려 규제 대상이 될 거라고는 생각 못 했거든요.
전세가 줄면 결국 갈 곳은 월세뿐입니다. 공급은 한정된 상태에서 수요만 몰리니 월세는 오를 수밖에 없는 구조입니다.
첫째, 공급 물량이 절대적으로 부족하고
둘째, 매매 계약 시 임차인이 나가야 하는 토지거래허가구역 특성상 임차 수요는 늘고 공급은 줄어드는 이중고가 겹치고
셋째, 임대인에 대한 세금·보증보험 의무가 강화되면서 임대인 자체가 줄어드는 흐름까지 더해지고 있습니다.
🚧 공급 확대, 말처럼 쉽지 않은 이유
정부는 수도권 착공 물량이 절반 가까이 줄어든 상황을 인정하면서, 정비사업·비아파트 공급의 물꼬를 터야 한다는 지적을 받았습니다(출처: 아이뉴스24). 준공업지역 활용, 사업자 대출 규제 완화, 비아파트 주택 수 제외 같은 제안들도 함께 나왔습니다.
25년간 주식시장에서 국내외 종목을 다 겪어본 제 판단으로는, 수요 억제와 공급 확대는 절대 같은 속도로 갈 수 없습니다. 수요는 규제 발표 즉시 며칠 만에 얼어붙지만, 공급은 인허가부터 착공, 준공까지 최소 몇 년이 걸립니다. 이 시차를 못 견디고 정책이 흔들린 사례를 저는 노무현 정부와 문재인 정부 때 시장에서 직접 겪었습니다. 이번 정부가 다를 거라고 낙관하기보다는, 세제·대출·공급 발표를 각각 따로 보지 말고 하나의 그림으로 놓고 움직이는 게 맞다고 봅니다.
❓ 부동산대토론회 핵심 Q&A
Q1. 이번 대토론회에서 확정된 정책이 있나요?
아니요. 이날 나온 내용은 방향성 논의였고, 실제 세제 개편안은 7월 말~8월 초, 공급·금융 대책은 순차적으로 발표될 예정입니다.
Q2. 매교역 팰루시드처럼 이미 잔금대출이 막힌 사람은 어떻게 되나요?
대통령이 "사후 정책 변경으로 인한 피해는 점검하겠다"고 지시했고, 예외 심사를 위한 시민위원회 도입이 검토되고 있습니다. 다만 확정된 제도는 아니라 은행별 대응을 계속 확인해야 합니다.
Q3. 보유세는 실제로 3배 오르나요?
대통령이 언급한 3배는 '선진국 수준으로 정상화하면'이라는 이론적 수치이며, 실제로는 조세 저항을 고려해 실거주 여부·가격에 따른 차등 과세로 갈 가능성이 큽니다.
Q4. 청년·신혼부부 대출은 완화되나요?
생애최초 대출과 결혼으로 인한 불이익 항목은 완화 쪽으로 검토되고 있지만, 은행별 총량 규제가 남아있어 기대만큼 폭넓게 풀리지 않을 가능성이 있습니다.
Q5. 전세를 구하기가 앞으로 더 어려워지나요?
네, 정부가 전세대출 보증비율과 공급 규모를 축소하는 방향을 밝힌 만큼, 청년·신혼부부·생애최초 임차인이 아니라면 전세 문턱이 높아지고 월세 전환이 가속화될 가능성이 높습니다.
📝 부동산대토론회, 결국 남는 결론
결국 이번 대토론회는 결론이 아니라 '방향 확인'의 자리였습니다. 정부가 그리는 그림은 명확합니다.
세금은 올리고, 대출은 실수요자만 골라서 풀어주고, 전세는 줄이고 월세·공공임대로 유도하면서, 그 사이에 공급을 최대한 밀어 넣겠다는 겁니다.
문제는 수요 억제와 공급 확대 사이의 시차입니다. 저는 25년간 시장을 지켜본 경험상 이 시차를 정부가 버텨낸 사례를 거의 보지 못했습니다.
그래서 공급이 완성되기를 기다리기보다, 세제·대출 조건이 구체화되는 다음 주 발표를 기준으로 미리 의사결정을 준비하시길 권합니다.
① 보유세는 '정상화'라는 이름의 증세가 확실시되며, 초고가 기준은 10억~30억 사이에서 결정될 전망
② 실수요자 잔금대출·이주비대출은 예외·완화 검토, 다주택·비거주자 대출은 계속 규제
③ 전세대출은 보증비율·공급 축소로 문턱이 높아지고, 월세 전환이 가속화될 전망
④ 공급 확대는 구조적으로 시간이 걸리므로, 정책 발표 일정에 맞춰 미리 준비하는 전략이 필요
※ 개인적인 시장 판단과 경험을 포함하고 있으며, 특정 부동산 상품의 매수·매도나 대출 실행을 권유하는 것이 아닙니다. 대출·세금·계약 관련 의사결정은 반드시 금융회사, 세무사, 법무사 등 전문가와 상담 후 진행하시기 바랍니다.